Brutto-Anfangsrendite im Baukostenrechner: die Zahl vor der Zahl
Der Baukostenrechner beantwortet seit heute nicht nur „Was kostet das?“, sondern „Lohnt es sich?“ — vorwärts als Rendite Ihres Objekts, rückwärts als der Kaufpreis, die Miete, die Mietfläche oder die Baukosten, die Ihr Ziel noch tragen.
Eine Kostentabelle kann sehr genau sein und trotzdem nichts sagen. 4.000 € je Quadratmeter sind teuer für eine Sanierung am Stadtrand und günstig für einen Neubau in bester Lage — und genau dort lassen sich auch die Mieten erzielen, die 4.000 € tragen. Kosten allein beantworten die Frage nicht, um die es geht: Lohnt sich das Objekt?
Deshalb rechnet der Baukostenrechner ab heute in jeder Kalkulation die Brutto-Anfangsrendite mit: die Jahres-Kaltmiete geteilt durch die Investitionskosten — Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Baukosten, alles, was das Objekt kostet, bis es vermietbar ist. Für Neubau wie für Bestand, kostenlos, ohne Zusatzmodul.
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Was neu ist
- Ein Abschnitt (4) „Brutto-Anfangsrendite" zwischen Kennwerten und Kostentabelle. Mietfläche und Grundstücksfläche kommen aus den Kennwerten, die Baukosten aus der Kostentabelle. Sie tragen ein, was nur Sie wissen: die erzielbare Kaltmiete, den Kaufpreis und den Kaufnebenkosten-Satz.
- Kaufnebenkosten als Prozentsatz, voreingestellt 10 %, weil Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch immer anfallen und in Exposé-Renditen immer fehlen. Stehen in Ihrer Kostentabelle schon Kostengruppen 120/130, wird der Satz daraus abgeleitet.
- Rückwärts gerechnet: Sie geben eine Zielrendite vor — 5 % ist vorbelegt — und sehen vier Wege dorthin: welche Miete, welche Mietfläche, welcher Kaufpreis oder welche Baukosten je m² das Ziel erreichen würden. Jeder Wert unterstellt, dass sich nur diese eine Größe ändert. Der Kaufpreis wird dabei ohne Nebenkosten ausgewiesen, also das, was Sie tatsächlich bieten können.
- Im Ergebnis und im PDF: Die Rendite steht als vierter Kennwert neben den Gesamtkosten, im PDF mit allen Eingaben, aus denen sie berechnet wurde, und einer Fußnote, die die Investitionskosten definiert — damit eine Bank die Zahl prüfen kann, statt sie zu glauben. Die vier Zielwerte bleiben bewusst auf dem Bildschirm: Sie sind ein Werkzeug für die Kalkulation, keine Aussage für ein Dokument.
Ein Beispiel, brutto: 12,50 € Kaltmiete je m² im Monat sind 150 € im Jahr. Stehen dem 3.160 € Investitionskosten je m² Mietfläche gegenüber, sind das 4,75 %. Ziel 5,5 %? Dann 14,48 € Miete — oder 1.162 m² Mietfläche statt 400, oder das Grundstück für 138 € je m² statt 400 €, oder Baukosten von 2.067 € je m² statt 2.500 €. Vier Zahlen nebeneinander, aus derselben Kalkulation.
Warum diese Zahl — und warum am Anfang
Die Brutto-Anfangsrendite ist die einfachste Kennzahl, die es für ein Immobilienprojekt gibt, und die Einfachheit ist ihr Wert. Sie enthält keine Finanzierung, keine Steuer, keine Annahmen über zwanzig Jahre. Deshalb kann man sie zwischen Objekten vergleichen, deshalb versteht sie jede Bank ohne Erklärung, und deshalb braucht es dafür kein Renditemodell eines Projektentwicklers. Sie ist ein Maßstab, kein Kostenwert: Sie sagt, ob die Kosten, die Sie gerade kalkulieren, von der Miete getragen werden, die Sie erwarten.
Und sie gehört an den Anfang. Ein Projekt, das mit 3,8 % startet, wird durch sorgfältiges Kostencontrolling kein gutes Projekt — es wird ein sorgfältig kontrolliertes schlechtes. Die Zahl, die entscheidet, ob man anfängt, ist dieselbe, an der man das Projekt später misst: Jede Kostenänderung in der Bauphase lässt sich in Rendite übersetzen, und die Übersetzung ist unmittelbarer als jede Budgetabweichung. „Die Baukosten liegen 6 % über Plan" ist ein Satz für den Controller. „Aus 5,2 % sind 4,9 % geworden" ist ein Satz für den Eigentümer.
Das gilt für den Neubau wie für die Sanierung im Bestand. Die Formel ist dieselbe, nur die Namen der Zeilen ändern sich: Der Kaufpreis ist der des bebauten Grundstücks, die Baukosten sind die geplante Sanierung. „Kaufpreis" ist im Baukostenrechner deshalb bewusst das einzige Wort — es gilt für ein Grundstück wie für ein Haus.
Was die Zahl nicht kann
Sie ist eine Obergrenze. Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Steuern und die Zeitachse fehlen — mit Absicht, weil ein Objekt zuerst unabhängig davon beurteilt werden sollte, wer es wie finanziert. Und sie rechnet immer brutto, auch wenn die Kalkulation auf Nettobeträge umgeschaltet ist: Wohnraummiete kennt keine Umsatzsteuer. Die vollständige Ertragswertrechnung ist der zweite Schritt, für die Objekte, die den ersten bestanden haben.
Wo Sie sie finden
- In jeder Kalkulation im Baukostenrechner: Abschnitt (4), Kaltmiete eintragen, fertig. Wer noch keine Kalkulation hat, beginnt mit dem Mehrfamilienhaus-Baukostenrechner — kostenlos, Baukosten aus abgerechneten Referenzprojekten.
- Ohne Konto, mit eigenen Baukosten: Die Rechnung dahinter, mit Beispielen für Neubau und Bestand und einem Rechner, der ebenfalls vorwärts und rückwärts rechnet, im Ratgeber Brutto-Anfangsrendite berechnen.
- Für Ankauf und Akquise — Projektentwickler, Bauträger, Zinshaus-Käufer, die regelmäßig Objekte gegenrechnen: BlitzFin für den Ankauf.
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