Die Mietrendite sagt, wie viel Prozent des eingesetzten Geldes eine Immobilie pro Jahr als Miete zurückbringt. Es gibt allerdings nicht die eine Mietrendite, sondern mehrere Kennzahlen mit demselben Namen: die schnelle Bruttomietrendite, die ehrlichere Nettomietrendite, den Kaufpreisfaktor und die Eigenkapitalrendite. Dieser Ratgeber zeigt alle vier mit einer durchgerechneten Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus, nennt die typischen Fehler und ordnet ein, welche Werte als gut gelten.
| Kennzahl | Formel | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Schneller Vergleich von Inseraten |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | Dieselbe Aussage als Vielfaches (Kehrwert der Bruttorendite) |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 | Realistische Bewertung des Objekts |
| Eigenkapitalrendite | (Reinertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100 | Verzinsung Ihres eigenen Geldes, mit Finanzierung |
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Sie braucht nur zwei Zahlen und eignet sich deshalb, um Angebote grob zu sortieren. Sie sagt aber nichts über Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Leerstand oder Finanzierung. Wichtig: Gemeint ist immer die Kaltmiete ohne Betriebskosten. Umlagefähige Nebenkosten sind ein durchlaufender Posten und erhöhen die Rendite nicht.
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Mietpreismultiplikator) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten im Kaufpreis stecken:
Faktor 25 entspricht 4 % brutto, Faktor 20 entspricht 5 % brutto, Faktor 16,7 entspricht 6 %. In Exposés und im Gespräch mit Maklern und Banken wird bei Mehrfamilienhäusern oft mit dem Faktor gesprochen.
Die Nettomietrendite zieht von der Miete die Kosten ab, die der Eigentümer selbst trägt, und bezieht auf den Betrag, der tatsächlich investiert wurde:
Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören typischerweise:
Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Wie hoch sie ausfallen, hängt vom Bundesland und von der Provision ab; mit 5 bis 12 % des Kaufpreises liegt man in der Praxis meist richtig.
Angenommen, Sie prüfen ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten und insgesamt 500 m² Wohnfläche. Die Zahlen sind frei gewählt und sollen nur den Rechenweg zeigen:
| Kaufpreis | 1.500.000 € |
| Kaufnebenkosten (angenommen 10 %) | 150.000 € |
| Nettokaltmiete | 12,00 €/m² × 500 m² = 6.000 € im Monat, 72.000 € im Jahr |
| Verwaltung (8 Wohnungen × 30 € × 12 Monate) | 2.880 € |
| Instandhaltung (500 m² × 12 €/m² und Jahr) | 6.000 € |
| Mietausfallwagnis (2 % der Jahreskaltmiete) | 1.440 € |
| Sonstige nicht umlagefähige Kosten | 600 € |
| Summe | 10.920 € (rund 15 % der Miete) |
Der Reinertrag beträgt damit 72.000 − 10.920 = 61.080 € im Jahr.
Aus 4,80 % brutto sind 3,70 % netto geworden, über einen Prozentpunkt weniger. Dieser Abstand ist normal und der Grund, warum die Bruttozahl allein nie für eine Kaufentscheidung reicht.
Finanzieren Sie 1.100.000 € per Darlehen, beträgt Ihr Eigenkapital 550.000 €. Bei einem angenommenen Zinssatz von 3,8 % fallen im ersten Jahr 41.800 € Zinsen an (die Tilgung gehört in die Liquiditätsrechnung, nicht in die Rendite):
Das Beispiel zeigt auch, wie dünn der Hebel wird, wenn der Darlehenszins nahe an der Nettomietrendite liegt. Steuern sind in keiner dieser Zahlen enthalten.
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Als grobe Faustwerte nennen Banken und Ratgeber etwa 4 bis 5 % brutto beziehungsweise 3 bis 4 % netto (Kaufpreisfaktor unter 20 bis 25). In Top-Lagen großer Städte sind 3 bis 4 % brutto üblich, in B- und C-Städten eher 5 bis 7 %. Hohe Renditen können aber auch Leerstandsrisiken, schwächere Lagen oder Sanierungsbedarf spiegeln. Niedrige Renditen werden bezahlt, weil Sicherheit und Wertentwicklung eingepreist sind.
Der wichtigere Maßstab ist der Abstand zu Ihren Finanzierungskosten: Liegt die Nettomietrendite unter dem Darlehenszins, trägt die Miete die Finanzierung nicht.
Bei Neubau, Umbau oder Sanierung genügt der Kaufpreis nicht als Nenner. Dann zählt, was das Objekt kostet, bis es vermietbar ist: Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Baukosten (DIN 276, Kostengruppen 100 bis 700). Diese Kennzahl heißt Brutto-Anfangsrendite. Im Beispiel oben ohne Sanierung: 72.000 ÷ 1.650.000 = 4,36 %. Kämen 200.000 € Sanierungskosten hinzu, wären es 72.000 ÷ 1.850.000 = 3,89 %, solange die Miete gleich bleibt.
Der BlitzFin Baukostenrechner (BKR) berechnet die Brutto-Anfangsrendite für Projekte direkt aus den Baukosten, und unser Rechner zur Brutto-Anfangsrendite rechnet sie auch rückwärts: Welcher Kaufpreis trägt Ihre Zielrendite? Mehr zu den Kosten der Sanierung: Sanierungskosten verfolgen. Zu den Faktoren des Kaufpreises: Grundstückswert ermitteln.
Hinweis zu den Begriffen: In Exposés wird die Bruttoanfangsrendite meist aus der Istmiete und dem Kaufpreis ohne Nebenkosten gebildet, also wie die Bruttomietrendite oben. In BlitzFin und im BKR werden dagegen die Kaufnebenkosten und die Baukosten mitgerechnet, weil sie tatsächlich bezahlt werden. Das ergibt die vorsichtigere Zahl.
Für die Bruttomietrendite teilen Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren mit 100. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4,0 %. Für die Nettomietrendite ziehen Sie von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten ab und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Die Bruttomietrendite vergleicht nur Kaltmiete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die nicht umlagefähigen Kosten im Zähler und die Kaufnebenkosten im Nenner. Sie liegt deshalb fast immer niedriger, häufig ein bis drei Prozentpunkte.
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 20 entspricht 5 %, Faktor 25 entspricht 4 %.
Als grobe Faustwerte gelten etwa 4 bis 5 % brutto und 3 bis 4 % netto. Lage, Zustand, Leerstand und Finanzierung verschieben die Einordnung stark. Entscheidend ist der Abstand zum Darlehenszins.
Der Jahresüberschuss nach Zinsen, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Sie zeigt die Verzinsung Ihres eigenen Geldes und kann durch Fremdkapital steigen, erhöht aber auch das Risiko. Tilgung und Steuern sind separat zu betrachten.
Bei der Bruttomietrendite meist nicht, bei der Nettomietrendite ja. Wer Angebote vergleicht, sollte darauf achten, dass alle Zahlen nach derselben Methode gerechnet sind.
Mit der Brutto-Anfangsrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch alle Investitionskosten, also Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Baukosten. Der BlitzFin Baukostenrechner berechnet sie für Projekte.
Die Beispielzahlen sind frei gewählt und keine Anlageberatung. Richtwerte zur Einordnung stammen aus öffentlich zugänglichen Ratgebern von Banken und Immobilienportalen und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls. Weiter im Ratgeber: Brutto-Anfangsrendite vorwärts und rückwärts rechnen.