Wer ein Mehrfamilienhaus bauen will, stellt sich eine Frage vor allen anderen: Was ist das Grundstück wert, das ich kaufen will oder schon besitze? Der Grundstückswert bestimmt, was Sie zahlen sollten, wie viel die Bank finanziert und mit welchem Kaufpreis Sie in die Renditerechnung gehen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Faktoren den Wert bestimmen, welche drei Verfahren es gibt und warum für Investoren am Ende nicht der Quadratmeter Land zählt, sondern die Mietfläche, die darauf entsteht.
Der Grundstückswert ist der Preis, den ein Grundstück heute am Markt erzielen würde. Für ein Mietshaus ist er mehr als eine Kaufpreisfrage: Er ist der erste Posten der Investitionskosten (DIN 276, Kostengruppe 110), auf ihn kommen Kaufnebenkosten und Baukosten, und die Summe steht im Nenner der Brutto-Anfangsrendite. Jeder Euro zu viel für das Grundstück drückt die Rendite über die gesamte Haltedauer, ohne dass sich daran später noch etwas ändern ließe. Baukosten lassen sich durch Planung beeinflussen, Mieten durch Ausstattung — der Kaufpreis des Grundstücks ist mit der Unterschrift fixiert.
Grundstücke in gefragten Lagen, nahe an öffentlichem Nahverkehr, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, sind mehr wert, weil sie höhere Mieten tragen und leichter vermietbar sind. Für ein Mehrfamilienhaus gilt: Der Standort setzt das Mietniveau, und das Mietniveau setzt die Obergrenze für alles andere.
Ein größeres Grundstück ist meist teurer, bringt aber nicht automatisch mehr Mietfläche. Für den Investor zählt das Verhältnis: Je weniger Grundstück Sie für dieselbe Mietfläche brauchen, desto besser. Ein rechteckiger Zuschnitt lässt sich mit einem kompakten Baukörper effizient bebauen; ein schmales oder verwinkeltes Grundstück zwingt zu Sonderlösungen, kostet Mietfläche und ist entsprechend weniger wert.
Der entscheidende Punkt. Was der Bebauungsplan oder — ohne Bebauungsplan — die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB zulässt, bestimmt die realisierbare Mietfläche: Geschosszahl, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Abstände, Stellplatzpflicht. Ein Grundstück mit Baugenehmigung oder positiver Bauvoranfrage ist deutlich mehr wert als eines, bei dem die Bebaubarkeit offen ist. Bodenbeschaffenheit, Altlasten, Denkmalschutz und Naturschutzauflagen wirken in die andere Richtung.
Anbindung an Straße, Wasser, Strom und Nahverkehr. Ein erschlossenes Grundstück erspart Kosten und Zeit; ein gut angebundenes Grundstück rechtfertigt höhere Mieten, weil Mieter eingesparte Wege bezahlen.
Blick auf Park, Wasser oder Berge, Nähe zu Erholungsgebieten — das steigert den Wert. Für ein Mietshaus ist das oft ein Widerspruch zu Punkt 4: Das besonders schöne Grundstück ist häufig zu teuer, um sich als Mietobjekt noch zu rechnen.
Auch Details zählen. Eine Gemeinde legt im Bebauungsplan besonderen Wert auf den Erhalt des Baumbestands — gut gemeint, nur stand das betreffende Grundstück voller solcher Bäume. Planen Sie dort einmal ein Haus hinein.
Der Wert wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung abgeleitet, die in jüngerer Zeit verkauft wurden. Das ist das Standardverfahren für unbebaute Grundstücke, weil es auf realen Marktdaten beruht. Die Gutachterausschüsse der Länder führen die Kaufpreissammlungen und leiten daraus die Bodenrichtwerte ab.
Für ein Mietshaus das interessanteste Verfahren: Der Wert des Grundstücks ergibt sich aus den Mieteinnahmen, die ein darauf gebautes Mehrfamilienhaus erzielen kann. Rückwärts gerechnet: Zielrendite, erzielbare Miete und realisierbare Mietfläche ergeben die maximalen Investitionskosten; davon gehen die Baukosten ab, und was übrig bleibt, ist das Budget für den Ankauf inklusive Kaufnebenkosten. Das ist die einfachste Form des Residualwertverfahrens, und sie hat für Nicht-Vollprofis einen großen Vorteil: Sie stellt schon am ersten Tag die Relation zwischen Rendite, Grundstückswert, Mietniveau und Baukosten her, und die Eingangswerte lassen sich im Projektverlauf verfeinern, ohne dass die Rechnung ihre Form ändert.
Die Rechnung mit Beispiel und Rechner steht im Ratgeber Brutto-Anfangsrendite, Szenario 2: Was darf das Grundstück kosten?
Das Sachwertverfahren bewertet bebaute Grundstücke: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. Es ist das Verfahren für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen keine Mieterträge vorliegen. Für ein Mietshaus ist es die falsche Brille — dort gilt der Ertragswert. Sie begegnen ihm trotzdem, etwa im Verkehrswertgutachten einer Bank oder wenn keine Vergleichsdaten vorliegen.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte je Quadratmeter für Richtwertzonen, ermittelt von den Gutachterausschüssen und in den BORIS-Portalen der Bundesländer meist kostenlos abrufbar. Sie sind der richtige Einstieg, um ein Angebot einzuordnen. Sie sagen aber nichts über das konkrete Grundstück: Zuschnitt, Erschließungszustand, tatsächlich zulässige Geschossfläche. Zwei Grundstücke mit demselben Bodenrichtwert können für einen Mietshausbau doppelt so viel oder halb so viel wert sein. Für einen Investor ist die Ertragsbewertung entscheidend, der Bodenrichtwert ist der Plausibilitätscheck.
Vor jeder Bewertung steht die Frage, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Städte und Gemeinden legen in Bebauungsplänen fest, wie hoch und wie groß ein Gebäude sein darf; wo kein Bebauungsplan gilt, entscheidet das Einfügen in die Umgebung. Fragen Sie beim Bauamt nach, lassen Sie sich den Bebauungsplan geben, und stellen Sie im Zweifel eine Bauvoranfrage, bevor Sie kaufen. Das Ergebnis ist nicht nur eine Rechtsfrage: Es ist die Mietfläche, und die Mietfläche ist die eine Größe, die Ihre Rendite trägt.
Baurecht schaffen. Eine Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus mit annähernd maximaler Mietfläche macht ein Grundstück auf einen Schlag deutlich wertvoller — beim Verkauf wie bei der Bank. Der Weg dorthin ist die Bauvoranfrage und, wo nötig, das Ausreizen des Baurechts mit einem Architekturbüro, das die Grenzen der örtlichen Vorschriften kennt.
Erschließung herstellen. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, heben Straßenanschluss, Wasser und Strom den Wert erheblich.
Infrastruktur. Bessere Anbindung an Straßennetz oder Nahverkehr steigert den Wert ebenfalls — darauf haben Sie in der Regel nur wenig Einfluss.
Banken leiten aus dem Grundstückswert und den Baukosten den Beleihungswert ab und entscheiden darauf, wie viel sie für den Bau eines Mehrfamilienhauses leihen. Ein zu niedrig angesetzter oder schlecht dokumentierter Wert bedeutet weniger Finanzierung oder schlechtere Konditionen. Umgekehrt ist jede belegbare Mietflächenreserve — ausgereiztes Baurecht, positive Bauvoranfrage — ein direktes Argument für eine höhere Bewertung auch bei der Bank.
Wer zum ersten Mal ein Mehrfamilienhaus baut, neigt dazu, den Wert zu hoch anzusetzen und zu schnell zuzugreifen. Ein zu teures Grundstück lässt sich später nicht mehr korrigieren; das Projekt wird dann über die gesamte Haltedauer weniger oder gar nicht rentabel. Rechnen Sie den Kaufpreis rückwärts aus der Zielrendite, und lassen Sie den Wert prüfen, bevor Sie unterschreiben — im einfachsten Fall vom Architekturbüro, mit dem Sie ohnehin bauen wollen. Es kann die realisierbare Mietfläche einschätzen, und das ist die halbe Bewertung.
Der Grundstückswert bestimmt Kaufpreis, Finanzierung und die Rendite Ihres Mietshauses über Jahrzehnte. Bodenrichtwerte und Vergleichspreise ordnen ein Angebot ein; was das Grundstück für Sie wert ist, sagt erst die Rückrechnung aus Zielrendite, Miete, Mietfläche und Baukosten. Klären Sie das Baurecht, bevor Sie bewerten, und bewerten Sie, bevor Sie bieten.
Mit dem Bodenrichtwert und Vergleichspreisen als Einstieg und mit dem Ertragswert als Entscheidungsgröße: Aus Zielrendite, erzielbarer Miete und realisierbarer Mietfläche ergeben sich die maximalen Investitionskosten; abzüglich Baukosten und Kaufnebenkosten bleibt der maximale Kaufpreis für das Grundstück.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine ganze Zone. Der Grundstückswert ist der Wert des konkreten Grundstücks unter Berücksichtigung von Zuschnitt, Erschließung und zulässiger Bebauung — er kann deutlich über oder unter dem Bodenrichtwert liegen.
In den BORIS-Portalen der Bundesländer, die die Gutachterausschüsse betreiben; die Abfrage ist in den meisten Ländern kostenlos.
Für ein Mietshaus die Bebaubarkeit: Was das Baurecht an Mietfläche zulässt, bestimmt die Mieteinnahmen und damit, was das Grundstück tragen kann. Lage setzt das Mietniveau, Bebaubarkeit die Menge.
Ja, erheblich. Eine Genehmigung oder positive Bauvoranfrage für ein Mehrfamilienhaus mit annähernd maximaler Mietfläche nimmt dem Käufer und der Bank das Baurechtsrisiko ab und wird entsprechend bezahlt.
Die Rückrechnung aus der Zielrendite steht als Rechner im Ratgeber Brutto-Anfangsrendite und als Kachel im BlitzFin Baukostenrechner.