Ob ein Grundstück, ein Bestandshaus oder ein Sanierungsprojekt sich trägt, entscheidet sich an vier Größen: Kaufpreis, Baukosten, Mietfläche und Miete. Die Brutto-Anfangsrendite setzt sie ins Verhältnis und macht daraus eine einzige Zahl, die man zwischen Objekten vergleichen kann — und die jede Bank ohne Erklärung versteht. Dieser Ratgeber zeigt die Rechnung an durchgerechneten Beispielen, in beide Richtungen: Was bringt dieses Objekt? und Was darf es kosten, damit es mein Ziel erreicht? Der Rechner macht beides sofort.
Die Brutto-Anfangsrendite (BAR) ist die Jahres-Nettokaltmiete geteilt durch die Investitionskosten:
Beide Größen beziehen sich auf den Quadratmeter Mietfläche, die Zahl ist also unabhängig von der Größe des Objekts. Investitionskosten meint alles, was das Objekt kostet, bis es vermietbar ist — nach DIN 276 die Kostengruppen 100 bis 700:
| Kaufpreis | KG 110 — das Grundstück, oder beim Kauf im Bestand das bebaute Grundstück |
| + Kaufnebenkosten | KG 120/130 — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler |
| + Baukosten | KG 200–700 — Bauwerk, Anlagen, Außenanlagen, Baunebenkosten; beim Bestand die Sanierung |
| = Investitionskosten | KG 100–700, ohne Finanzierung (KG 800) |
Dieselbe Rechnung trägt jeden Fall: Kauf eines Grundstücks mit Neubau, Kauf eines Bestandshauses mit Sanierung, Kauf ohne jede Bauleistung. „Kaufpreis" ist immer dasselbe Wort, weil ein Gebäude rechtlich zum Grundstück gehört. Im Englischen heißt die Kennzahl Yield on Cost.
Ein Hinweis zur Einordnung: In Verkaufsexposés wird die Brutto-Anfangsrendite meist auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten bezogen. Das ergibt eine optisch höhere Zahl und ist die Sicht des Verkäufers. Hier — und im BlitzFin Baukostenrechner — werden die Kaufnebenkosten mitgerechnet, weil sie tatsächlich bezahlt werden müssen. Das ist die Sicht des Investors und die vorsichtigere Zahl. Der Unterschied ist nicht kosmetisch: Er entscheidet in der Rückwärtsrechnung darüber, wie viel Sie bieten dürfen (Szenario 2).
Sie können ein Grundstück mit 1.000 m² erwerben. Für welchen Preis lohnt sich der Kauf? Drei Fragen genügen für die erste Antwort:
Daraus ergibt sich die jährliche Rendite je Quadratmeter:
Diese Rendite ist eine Obergrenze: Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuern sind noch nicht abgezogen (was die Zahl nicht enthält). Ob 4,3 % reichen, hängt von Ihrem Ziel ab — und damit beginnt die interessantere Richtung der Rechnung. Dieses Beispiel im Rechner öffnen.
Um eine Brutto-Anfangsrendite von mindestens 5 % zu erreichen, gibt es bei gegebener Lage zwei Hebel:
In einer sehr gefragten Lage mit 20 €/m² Miete tragen die 5 % dagegen Investitionskosten von bis zu 20 × 12 ÷ 0,05 = 4.800 €/m². Das ist der Grund, warum hohe Baukosten allein kein Urteil sind: Ob 4.000 €/m² teuer sind, entscheidet die Miete, die an diesem Ort erzielbar ist. Manche Investoren verlangen übrigens mindestens 6 %, bevor sie ein Projekt beginnen.
Das ist die Frage im Ankauf — und die, bei der die Kaufnebenkosten bares Geld wert sind. Angenommen, Ihre reinen Baukosten liegen bei 2.500 €/m² Mietfläche, Sie wollen weiterhin 5 % bei 400 m² Mietfläche, und die Kaufnebenkosten in Ihrem Bundesland betragen 10 %.
Wer die Nebenkosten vergisst und 200.000 € bietet, zahlt 18.000 € zu viel und landet bei 4,9 % statt 5,0 %. Bei einem Kaufpreis im Millionenbereich wird aus derselben Nachlässigkeit ein sechsstelliger Betrag. Deshalb steht die Division durch (1 + Nebenkostensatz) in jeder Rückwärtsrechnung auf dieser Seite. Szenario 2 im Rechner öffnen.
Können Sie 20 €/m² Miete realisieren, wächst der Spielraum: 4.800 − 2.500 = 2.300 €/m² × 400 m² = 920.000 € für den Ankauf, also 836.364 € Kaufpreis. Realistisch erwartet ein Mieter, der 20 €/m² zahlt, allerdings einen Standard, der eher 3.500 €/m² Baukosten kostet. Dann bleiben 1.300 €/m² × 400 m² = 520.000 € für den Ankauf — 472.727 € Kaufpreis, ohne die Renditegrenze zu unterschreiten.
Was Sie hier rechnen, ist im Kern das Residualwertverfahren der Immobilienbewertung, auf seine erste Stufe reduziert: Der Wert des Grundstücks ist das, was nach Abzug aller anderen Kosten von dem übrig bleibt, was die Miete bei Ihrer Zielrendite trägt.
Die Formel ändert sich nicht, nur die Namen der Zeilen. Der Kaufpreis ist der des bebauten Grundstücks, die Baukosten sind die geplante Sanierung — und wer das Objekt kauft, wie es ist, setzt sie auf null.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Mietfläche für 900.000 €, Kaufnebenkosten 10 %, geplante Sanierung 800 €/m², erzielbare Kaltmiete nach Sanierung 9,50 €/m².
Ziel 5 %? Dann rückwärts: entweder 10,21 €/m² Miete, oder ein Kaufpreis von 807.273 € statt 900.000 €, oder eine Sanierung für 630 €/m² statt 800 €. Die drei Zahlen nebeneinander sind das eigentliche Verhandlungsblatt — sie zeigen, wo der Fehlbetrag am leichtesten zu holen ist. Bestandsbeispiel im Rechner öffnen.
Bei der Sanierung im Bestand hat die Rechnung einen Haken, den der Neubau nicht kennt: Die Kosten kommen nicht auf einmal, sondern über Jahre, Rechnung für Rechnung. Was am Anfang als 800 €/m² kalkuliert war, ist am Ende nur dann noch bekannt, wenn jede Rechnung je Maßnahme festgehalten wurde — was das Finanzamt, der Mieter und die KfW ohnehin verlangen: Sanierungskosten verfolgen: Warum Sie jede Rechnung brauchen.
Beim Neubau ist die Mietfläche keine Eingabe, sondern ein Ergebnis des Baurechts. Die Abschätzung geht in vier Schritten:
Die Mietfläche ist der stärkste Hebel, den Sie haben: Ein größeres Grundstück, das keine zusätzliche Mietfläche bringt — Waldbestand, Abstandsflächen, hohe Stellplatzschlüssel —, verteuert jeden vermietbaren Quadratmeter. Bei gleichem Preis je m² Grundstück ist das kleinere Grundstück mit geschlossener Bauweise oft die bessere Wahl. Im Rechner sehen Sie das direkt: Weg (2) zeigt, wie viel Mietfläche das Ziel bei sonst gleichen Zahlen retten würde.
Der Kaufpreis ist eine Vorgabe des Verkäufers oder ein Verhandlungsergebnis. Die Baukosten muss man schätzen, und die Quellen sind, in aufsteigender Verbindlichkeit: Kennwerte aus Referenzprojekten, Vergleichsprojekte in der Umgebung, die Kostenschätzung des Architekten, indikative Angebote von Generalunternehmern, Festpreisangebote von Fertighausherstellern.
Zur Orientierung, Stand 2026: Baukosten (KG 200–700, brutto) für den Mehrfamilienhaus-Neubau liegen je nach Region und Standard grob zwischen 3.000 und 4.500 € je m² Mietfläche; unter 3.000 €/m² ist auch bei einfachem Standard schwer zu kommen. Grundstücke kosten typischerweise 500 bis 2.000 € je m² Mietfläche, in Metropolen deutlich mehr. Für Ihren Standort und Ihren Baubeginn ist das zu grob — genau dafür gibt es den Mehrfamilienhaus-Baukostenrechner: Er leitet die Kosten aus abgerechneten Referenzprojekten ab, rechnet sie auf Region und Baustart um und gliedert sie nach DIN 276. Die Brutto-Anfangsrendite rechnet er gleich mit — vorwärts und rückwärts, wie auf dieser Seite, nur mit einer Kostenseite, die man einer Bank vorlegen kann.
Die Brutto-Anfangsrendite ist bewusst einfach, und alles, was die tatsächliche Rendite senkt, fehlt darin:
Die Zahl wird immer brutto gerechnet: Wohnraummiete kennt keine Umsatzsteuer, und ein privater Vermieter zieht keine Vorsteuer. Nur das Verhältnis brutto zu brutto ist aussagekräftig. Die vollständige Ertragswertrechnung mit Bewirtschaftung und Finanzierung ist der zweite Schritt — den macht man für Objekte, die den ersten bestanden haben.
Der Rechner oben ist der Überschlag. Er ist ehrlich, solange die Baukosten es sind — und die sind hier eine getippte Zahl. Drei Wege weiter:
Jahres-Nettokaltmiete geteilt durch die Investitionskosten, beides je m² Mietfläche oder beides gesamt. Beispiel: 12,50 €/m² × 12 = 150 €/m² im Jahr; bei 3.160 €/m² Investitionskosten sind das 4,75 %. Die Investitionskosten sind Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Baukosten (DIN 276 KG 100–700), ohne Finanzierung.
Für Wohnimmobilien in Deutschland gelten 5 % vielfach als Untergrenze für ein Neubau- oder Sanierungsprojekt; manche Investoren verlangen 6 %. In Top-Lagen werden Bestandsobjekte auch mit 3–4 % gehandelt, weil Wertsteigerung und Sicherheit eingepreist sind. Entscheidend ist der Abstand zu Ihren Finanzierungskosten: Liegt die BAR unter dem Darlehenszins, trägt das Objekt die Finanzierung nicht aus der Miete.
Die Netto-Anfangsrendite zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis — und liegt daher meist 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Die Brutto-Anfangsrendite ist die schnellere Zahl für den ersten Vergleich; die Nettorendite gehört in die Ertragswertrechnung.
Weil sie bezahlt werden müssen und 5 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. In Exposés wird die Rendite meist auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten bezogen, was die Zahl schönt. In der Rückwärtsrechnung — welcher Kaufpreis trägt meine Zielrendite — muss das Restbudget durch (1 + Nebenkostensatz) geteilt werden; sonst bietet man bei 10 % Nebenkosten rund 9 % zu viel.
Ja, mit denselben Zeilen: Kaufpreis ist der des bebauten Grundstücks, die Baukosten sind die geplante Sanierung, die Miete die nach Sanierung erzielbare Kaltmiete. Wer ein Objekt kauft, wie es ist, setzt die Baukosten auf null.
Rückwärts: Zielrendite, Miete und Mietfläche ergeben die maximalen Investitionskosten; davon gehen die Baukosten ab, der Rest ist das Budget für den Ankauf inklusive Nebenkosten. Geteilt durch (1 + Nebenkostensatz) ergibt sich der maximale Kaufpreis. Das ist die einfachste Form des Residualwertverfahrens.
Dieser Ratgeber ersetzt den Artikel „Grundstückswert ermitteln für Mehrfamilienhaus-Investoren" (Der Zinshaus-Investor, September 2024) und erweitert ihn um Kaufnebenkosten und den Bestandsfall. Die Formeln sind identisch mit denen der Brutto-Anfangsrendite im BlitzFin Baukostenrechner.